رییس اندیشكده حكمرانی هوشمند؛
در تولید مسکن نباید معطل نظریه ها ماند
به گزارش فوری خرید، رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند اظهار داشت: بازار بیمار مسکن در عرصه تولید و بعد از آن، خرید و تملک است. سفارش می شود متولیان امربا دعوت از نخبگان بدون اتلاف وقت مبادرت به بررسی واقعیت های این عرصه کنند.
به گزارش فوری خرید به نقل از مهر، تامین و ساخت مسکن مورد نیاز کشور همیشه یکی از چالش های اساسی دولت ها به حساب می آید در همین راستا فروش متری مسکن در بورس یکی از برنامه های پیشنهادی بود که دولت های مختلف درصدد اجرائی کردن آن برآمدند. هر چند این طرح تا کنون تنها در حد نظریه و ایده باقی مانده و با اجرای فراگیر فاصله دارد ولی موافقان آن بر این باور هستند که اجرای این طرح می تواند به رشد ساخت و ساز مسکن رونق دهد.
نخستین برنامه ریزی های فروش متری مسکن در بازار بورس از سال ۸۹ آغاز شد و قوانینی نیز در این زمینه از طرف مجلس شورای اسلامی در ۲۵ ماده به تصویب رسید و نخستین معاملات آزمایشی آن نیز در سال ۱۳۹۹ انجام پذیرفت؛ اما با این وجود بگفته منتقدان، طرح فروش متری مسکن نقصها و ایراداتی دارد که اجرای آن بصورت کلان را با چالش مواجه کرده است.
از همین رو گفتگویی با سید طه حسین مدنی، رییس اندیشکده حکمرانی هوشمند انجام شد تا از چند و چون مزایا و معایب طرح فروش متری مسکن در بورس باخبر شویم.
هدف از فروش متری در بورس چیست؟
طرح فروش متری مسکن در بورس یا هر بستر دیگر را برای آنکه بتوانیم بصورت دقیق تر مورد ارزیابی قرار دهیم باید آنرا از ۳ موضع تولیدکنندگان، حاکمیت و خریداران مورد نقد و بررسی قرار دهیم. در اولین مرحله باید دید که این طرح به کدام یک از بعد توسعه شهری کمک می نماید.
متولی توسعه افقی شهرها بصورت مستقیم دولت می باشد و توسعه عمودی شهرها که در آن احیا و بازسازی بافت فرسوده و ساخت پروژه های مسکونی، اداری و تجاری غیرمسئول دنبال می شود توسط مشارکت بخش خصوصی امکان پذیر است. بدین سبب طرح فروش متری مسکن در بورس به عنوان عاملیت جذب و مشارکت بخش خصوصی بیشتر در پیشبرد اهداف توسعه عمودی شهرها هدف گذاری شده و مؤثر است.
همکاری دولت و بخش خصوصی زمینه رونق تولید مسکن را فراهم می آورد و یکی از اهداف کلان دولت در طرح پیش فروش متری مسکن در بورس، جذب سرمایه راکد و منابع خرد مردم است.
در حال حاضر بیشترین سرمایه خرد مردم در بازار ارز و سکه هزینه می شود که مقابل اقتصاد کشور است. می توان از بورس به عنوان نقطه اتصال سرمایه خرد مردم و سرمایه گذاری در عرصه مسکن بهره برد تا با گسیل سرمایه خرد مردم به سمت ساخت و ساز زمینه رونق تولید مسکن، افزایش اشتغال و پویایی اقتصاد کشور فراهم گردد و این حوزه را از رکود سنگین خارج کند. در صورت اجرای درست این برنامه، دولت به اهدافی همچون افزایش عرضه مسکن، تعادل قیمت مسکن و حفظ ارزش پول نیز دست می یابد.
مزیت فروش متری مسکن در بورس چیست؟
آنچه در این زمینه می توان به صراحت گفت این است که طرح فروش متری مسکن بطور مستقیم منجر به خانه دار شدن مردم نمی شود و مردم را صاحب خانه نمی کند؛ اما سرمایه گذاری در این زمینه می تواند ارزش دارایی مردم در وضعیت اقتصادی فعلی را حفظ کند. هم اکنون باتوجه به افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن خیلی از جامعه توان خرید یک واحد مسکن را ندارند، اما در قالب این طرح می توانند به اندازه سرمایه خود هر متراژی که خواستند را بوسیله بورس یا هر بستری خریداری کنند. در حقیقت این طرح فرایندی را بوجود می آورد تا نقدینگی جامعه به تامین بودجه و نقدینگی پروژه های عمرانی منجر شود.
طرح فروش متری مسکن در بورس به بخش خصوصی این امکان را می دهد تا با تعریف پروژه ساخت و ساز زمینه سرمایه گذاری مردم را فراهم نموده و از طرف دیگر به مردم این امکان را می دهد تا با سرمایه گذاری در بازار مسکن ارزش دارایی خودرا حفظ و حتی سرمایه خودرا از قبل شراکت در سود ارزش افزوده حاصل از تولید مسکن و ساخت ساختمان بالا برند.
چرا تامین مالی خرد در وضعیت فعلی بهترین گزینه است؟
در حال حاضر با کسری شدید تامین مالی در عرصه ساخت و ساز مسکن روبه رو هستیم تا جایی که حدود ۳۵ درصد پروژه های ساخت مسکن با عدم تامین بودجه مواجه هستند؛ البته که تعداد بسیار زیاد و شایان توجهی پروژه در آغاز امر نیز متوقف مانده و در آمار پروژه های معطل بیان نمی شوند.
در گذشته چندین طرح و برنامه در عرصه تامین مالی ساخت و ساز مسکن با محوریت برخی بانکها اجرا شده است که متأسفانه در بیشتر موارد با شکست روبه رو شد. به عنوان مثال، تسهیلات بانکی و بازپرداخت آن برای ساخت مسکن به هیچ وجه متناسب نبوده و از طرف دیگر طرح هایی همچون اوراق گام کمکی به خرید نهایی مسکن نمی نماید. در نتیجه مشکل فروش نهایی ساختمان را مرتفع نکرده و تأثیر درخوری بر تولید مسکن نخواهد داشت. همین طور طرح هایی که تا کنون ارائه شده تماماً حاکمیتی یا دستوری بوده و در نتیجه نتوانسته اند به عملکرد خوب و فراگیر برسد. از طرف دیگر، در طرح های پیش فروش مسکن به علت عدم وجود سند ملک تمام ریسک معامله با خریدار است و معضلات قضائی بسیاری به وجود آورده بدین سبب این طرح بصورت نظریه در صدد است تا خلأ این حوزه را پوشش دهد.
چطور می توان فروش متری مسکن در بورس را از یک طرح نظریه به یک برنامه کاربردی فراگیر تبدیل کرد؟
در اولین مرحله باید به اصلاح قانون پیش فروش مسکن پرداخت، قوانین این حوزه به شدت ایرادات حقوقی دارد و عبارات غلط و اشتباهی در آن وجود دارد که مفاهیم کلان این طرح را تحت شعاع قرار می دهد، اولین گام اجرای این طرح با بازبینی قوانین این حوزه از طرف مجلس شروع می شود و انتظار ما این است تا نمایندگان جدید مجلس بصورت جدی در این زمینه ورود پیدا کنند، در صورت عدم اصلاح قوانین این حوزه این طرح اثربخشی و فراگیری مناسبی نخواهد داشت.
در مرحله دوم باید نقش دولت را در این طرح مشخص کرد. بدیهی است که دولت به تنهایی ابزار و امکانات لازم برای اجرای این طرح را ندارد؛ بدین سبب باید به سمتی برود که نقش نظارتی، تسهیلگری و ریل گذاری را برعهده بگیرد و زمینه مشارکت و همکاری شرکت های دانش بنیان و بخش خصوصی را در عرصه پیاده سازی و اجرا فراهم آورد. به همین دلیل، با ورود مستقیم و یک بعدی بورس به عنوان تنها بستر اتصال سازنده و خریدار مسکن موافق نیستم و آنرا دارای مشکلات عدیده می دانم. بطور قطع هر جایگزین دولتی برای بورس، دارای مشکلات بسیار بیشتری خواهد بود؛ چونکه بورس کالا حداقل زیرساخت های نرم و سخت لازم را داراست و چالش ما با آن مشکلات اجرائی و نظارتی بورس بر این دست فعالیت ها است. اگر بخواهم بطور ساده منظور را منتقل کرده باشم، باید اینگونه توضیح داده شود که اگر وزارت صنعت، معدن و تجارت، سال ۸۴ فروش بر بستر وب اقلام دیجیتال را فقط به بورس کالا واگذار می کرد یا مردم برای خرید لوازم منزل یا خوراکی خود بر بستر اینترنت مجبور به تهیه حساب سجام و سپس خرید ماست از بورس کالا می شدند! مساله ساز می شد اما وزارت صنعت، معدن و تجارت سال هاست که با درایت کافی مسیر درست را طی کرده و نتیجه آن شده که بیان این تصورات هم قریب به طنز است.
بازار مسکن پیچیدگی های خاص خودرا دارد و عرضه آن در بورس نیز به نوبه خود چالش های جدیدی را به وجود می آورد. در بحث خرید و فروش سکه، خودرو یا هر کالا دیگر در بورس یا بورس کالا، خریدار بطور کامل مشخصات سهام و کالای خریداری شده و زمان تحویل آنرا رؤیت می کند ولی در مورد مسکن این طور نیست، مسکن متغیرهای بسیاری دارد؛ بطورمثال نوع مصالح یا امکانات آن با یکدیگر متفاوت می باشد. بدین سبب باید سازوکاری تعریف شود که مشخص نماید خریدار سهام یا واحد، یک متر از چه ملکی با چه جزییات اجرائی و قلم کالایی را خریداری نموده است. در صورتیکه موفق به پیاده سازی چنین اطلاعاتی در بستر بورس شویم، باید تعداد بسیار زیادی ناظر و کارمند را به استخدام بورس درآوریم که در صورت توفیق که دور از ذهن است؛ مسیری دقیقاً بر خلاف اصل ۴۳ و ۴۴ قانون اساسی را طی کرده ایم.
با توجه به برنامه های توسعه محور، کشور سالانه به ساخت یک میلیون مسکن نیاز دارد که بیشتر آن باید با مشارکت بخش خصوصی که همان مردم هستند ساخته شود. تشویق و تشویق بخش خصوصی برای بازگشت مجدد به این حوزه بسیار حائز اهمیت می باشد و اجرای طرح هایی همچون طرح فروش متری مسکن در زمینه های مناسب، در صورت اجرای درست و آگاهانه می تواند کارساز باشد.
همچنین باتوجه به شعار سال ۱۴۰۳ که رهبر انقلاب با دقت بسیار آنرا انتخاب و عملاً به حکمرانان کشور ابلاغ کردند؛ کلید حل مشکلات اقتصادی بطور قطع در دست مردم و با مشارکت مردم است. مسلماً این مردم و بخش خصوصی هستند که با کاهش بروکراسی و افزایش سرعت و کیفیت می توانند با تعریف زمینه های کسب و کارهای نوین، چالش چند دهه ساله مسکن را حل و به فرجام مطلوب برسانند. بدین سبب مسلم است که باید «جهش تولید با مشارکت مردم» محقق شود.
این روزها اخباری از وزارت راه و شهرسازی در خصوص تولید و یا شروع تولید بیش از ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی به گوش می رسد که با برخی واقعیت های میدانی فاصله زیادی دارد. البته مهمست که بدانیم تعریف دولت از شروع مراحل ساخت، دقیقاً چیست؟ ممکنست حتی توافق برای ورود یک زمین مشخص به طرح نهضت ملی مسکن را در آمار محاسبه کرده باشند. بطور قطع عملکرد وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهران در سال اخیر نسبت به گذشته بهبود شایان توجهی داشته اما چیزی که در وضعیت فعلی نمایان است، بازار بیمار مسکن در عرصه تولید و بعد از آن خرید و تملک است.
توصیه می شود وزارت راه و شهرسازی و معاونت مسکن و ساختمان آن وزارتخانه همچون سابق، با دعوت نخبگان این حوزه که تجربه اجرائی نیز دارند، بدون اتلاف وقت، مبادرت به بررسی و تجربه اجرائی واقعیت های این عرصه حتی در ابعاد کوچک و تحت کنترل نماید و بیش از این معطل قوانین اصلاح نشده، خبر درمانی و ادعاهای بی اساس برخی دستگاهها که ثابت کرده اند تجربه موفقی نداشته و نخواهند داشت، نشوند.
منبع: فوری خرید
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب